Bất động sản logistics đón 'sóng' tăng trưởng mạnh mẽ

Năm 2025, trong bối cảnh suy giảm dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên toàn cầu, Việt Nam tiếp tục là điểm đến ổn định và bền vững của dòng vốn đầu tư quốc tế, với tổng vốn đăng ký (bao gồm vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp) đạt trên 38,4 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm 2024. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài đạt trên 27,6 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong 5 năm qua. 

Các chuyên gia cho rằng, FDI là một trong những yếu tố tạo nền tảng cho bất động sản logistics tăng trưởng mạnh mẽ. Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, FDI tăng mạnh thì nhu cầu bất động sản logistics tăng tương ứng.

Theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, bất động sản logistics và FDI có quan hệ mật thiết, bổ trợ cho nhau. Việc thu hút FDI tốt sẽ kéo theo đầu tư logistics và ngược lại, phát triển hạ tầng logistics tốt sẽ tăng sức hấp dẫn FDI.

“Những năm gần đây thu hút FDI vào Việt Nam đạt khoảng 25 - 30 tỷ USD/năm và dự kiến tiếp tục ở mức cao. FDI vào càng nhiều thì nhu cầu kho, bến bãi, trung tâm trung chuyển, kho lạnh phục vụ sản xuất, xuất khẩu càng lớn”, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, cho dù logistics là một trong những lĩnh vực có triển vọng phát triển rất lớn ở Việt Nam. Nhưng theo các báo cáo, chi phí logistics của Việt Nam hiện chiếm khoảng 15 - 16% GDP. Chi phí cao làm giảm năng lực cạnh tranh của hàng xuất khẩu, đồng thời gây khó khăn cho lưu chuyển hàng hóa và mở rộng các hoạt động kinh tế. Đặc biệt, nếu chi phí logistics cao, giá thành hàng hóa sẽ bị đẩy lên, người tiêu dùng phải gánh chịu và nền kinh tế bị cản trở phát triển. Cùng đó, hạ tầng vận tải còn nhiều hạn chế, hệ thống kho bãi, kho lạnh, trung tâm logistics chuyên dụng còn thiếu và phát triển chưa đồng bộ. 

Thực tế cho thấy, bất động sản logistics vẫn chưa khai thác hết tiềm năng. Nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc tìm kiếm địa điểm phù hợp. Trong khi đó, nguồn cung hiện chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, nhất là tại khu vực phía Bắc mở ra cơ hội cho các nhà phát triển trong và ngoài nước tham gia thị trường, nhất là khi dòng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp vẫn duy trì ở mức dồi dào.

Những năm qua, thương mại điện tử tăng trưởng với tốc độ nhanh, không chỉ làm gia tăng quy mô giao dịch mà còn tái định hình chuỗi cung ứng. Logistics không còn phục vụ chu kỳ dài và điểm giao hàng tập trung, mà chuyển sang xử lý đơn hàng nhanh, giao hàng linh hoạt và phủ rộng đến từng người tiêu dùng. Điều này buộc doanh nghiệp tái cấu trúc hệ thống kho vận, phát triển kho trung tâm, phân loại, trung chuyển và logistics chặng cuối gần khu dân cư.

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng đánh giá, thương mại điện tử phát triển kéo theo yêu cầu logistics “chặng cuối”, tức là đặt các tổng kho gần khu dân cư, trung tâm tiêu dùng để giao hàng nhanh nhất, chi phí thấp nhất. Khi thương mại điện tử tăng trưởng 25 - 30% mỗi năm, đầu tư vào logistics cũng phải tăng tương ứng, thậm chí đi trước. Vì thế, cần phát triển hệ thống trung tâm logistics thông minh, tối ưu, kết nối số, vận hành nhanh và quy mô lớn.

“Thương mại điện tử chính là động lực trực tiếp kích hoạt sự phát triển của kho tàng, bến bãi và hạ tầng logistics. Nếu không đầu tư kịp thời, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội và làm chậm tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế”, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định.

Các chuyên gia cũng cho rằng, các doanh nghiệp phát triển bất động sản logistics cần dự báo chính xác luồng vận tải hàng hóa và lựa chọn địa điểm gần trung tâm thương mại, khu dân cư lớn, khu công nghiệp lớn để phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn, thông minh. Cùng với đó, có thể tích hợp logistics ngay trong các khu đô thị, trung tâm thương mại, thậm chí phát triển kho ngầm, cao tầng.

Dự báo năm 2026 và giai đoạn tới, bất động sản logistics vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng, nhờ nhu cầu về kho vận  tăng, cùng quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. Đặc biệt, trong bối cảnh chuỗi cung ứng quốc tế dịch chuyển và các tập đoàn đa quốc gia gia tăng hiện diện tại Việt Nam, các chuyên gia khuyến cáo, doanh nghiệp bất động sản logistics cần tiếp cận thị trường bằng chiến lược dài hạn, gắn với quy hoạch, công nghệ và năng lực tài chính. Thị trường được dự báo sẽ sớm phân hóa, ưu tiên những nhà phát triển có quỹ đất tốt, tiềm lực mạnh và khả năng triển khai dự án quy mô lớn.