Điểm mới về KCN, CCN trong Luật Đầu tư 2025

Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV, Kỳ họp thứ 10 chính thức thông qua vào ngày 11/12/2025 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/03/2026 (theo Khoản 1 Điều 51), các quy định liên quan đến dự án khu công nghiệp (KCN) và cụm công nghiệp (CCN) tạo động lực mạnh mẽ để thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao. 

1. Khu công nghiệp và cụm công nghiệp: Trọng điểm ưu đãi đầu tư

Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 xác định rõ các khu vực tập trung sản xuất công nghiệp đóng vai trò là động lực quan trọng thu hút dòng vốn phát triển kinh tế - xã hội. 

Địa bàn ưu đãi đầu tư: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 15, khu công nghiệp, cụm công nghiệp (cùng với khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và khu kinh tế) được xếp vào nhóm địa bàn ưu đãi đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án triển khai tại đây sẽ được hưởng các chính sách ưu đãi cao nhất về thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các hỗ trợ tài chính khác theo quy định pháp luật. 

Ngành, nghề ưu đãi: Các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, công nghiệp hỗ trợ, công nghiệp hóa chất trọng điểm, cơ khí trọng điểm, công nghệ số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, cùng các lĩnh vực trọng điểm khác khi hoạt động trong khu công nghiệp (KCN) và cụm công nghiệp (CCN) cũng nằm trong nhóm đối tượng được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư theo quy định tại Khoản 1 Điều 15. 

2. Cải cách thủ tục hành chính và chấp thuận chủ trương đầu tư

Nhằm tháo gỡ điểm nghẽn về thời gian và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 quy định rõ thẩm quyền và điều kiện áp dụng đối với từng loại dự án hạ tầng KCN, CCN: 

Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp:

- Thuộc diện phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Khoản 14 Điều 24. 

- Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (theo Điểm a Khoản 3 Điều 25), giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt ngay tại địa phương thay vì phải trình lên các cơ quan trung ương đối với các dự án thông thường. 

Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp:

Điểm sáng lớn về cắt giảm thủ tục là Điểm b Khoản 8 Điều 24, theo đó các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp không thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy định này giúp các nhà đầu tư hạ tầng CCN tiết kiệm đáng kể thời gian chuẩn bị và triển khai dự án thực tế. 

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 26, các dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (trừ trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu).

Tuy nhiên, đối với các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư vẫn phải hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi triển khai thực hiện dự án theo quy định tại Khoản 3 Điều 26. 

3. Thủ tục đầu tư đặc biệt cho hạ tầng khu công nghiệp

Một trong những điểm mới của Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 là cơ chế Thủ tục đầu tư đặc biệt quy định tại Điều 28, tạo cơ chế thông thoáng tối đa cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng và sản xuất trong các khu vực động lực: 

Phạm vi áp dụng (Khoản 1 Điều 28): Áp dụng cho các dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và khu chức năng trong khu kinh tế, trừ các dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ. 

Cắt giảm hàng loạt thủ tục hành chính (Khoản 2 Điều 28): Dự án đăng ký theo thủ tục đầu tư đặc biệt không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định công nghệ, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập quy hoạch chi tiết, cấp Giấy phép xây dựng và các thủ tục để được phê duyệt, chấp thuận, cho phép trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy, chữa cháy. Lưu ý: Nhà đầu tư phải có văn bản cam kết đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy; đồng thời nộp đề xuất dự án đầu tư bao gồm nhận dạng, dự báo tác động đến môi trường và biện pháp giảm thiểu tác động xấu đến môi trường thay thế cho đánh giá sơ bộ tác động môi trường, việc sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao (nếu có) theo đúng quy định tại Khoản 2 Điều 28. 

Cơ chế thông báo khởi công (Khoản 3 Điều 28): Trước khi khởi công xây dựng, nhà đầu tư gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý trật tự xây dựng tại địa phương và Ban quản lý KCN văn bản thông báo khởi công kèm theo Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (do nhà đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt) cùng Báo cáo kết quả thẩm tra về an toàn công trình, bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy và sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật do tổ chức, cá nhân đủ điều kiện thực hiện. 

4. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư và vai trò của Ban quản lý

Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá/đấu thầu: Theo Điểm c Khoản 4 Điều 23, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung sẽ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. 

Vai trò quản lý của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế:

- Chấp thuận chủ trương đầu tư: Theo Khoản 4 Điều 25, đối với các dự án đầu tư thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư. 

- Cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Theo Khoản 1 Điều 27, Ban quản lý KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thực hiện cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong phạm vi khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu kinh tế (trừ một số trường hợp đặc thù quy định tại khoản 3 Điều 27). 

5. Điều khoản chuyển tiếp và chính sách an sinh, nhà ở cho người lao động

Bảo lưu quyền lợi cho nhà đầu tư hiện hữu: Theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều 52, các nhà đầu tư đã được cấp giấy phép, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 có hiệu lực được tiếp tục thực hiện dự án theo các văn bản đã được cấp mà không phải thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư (trừ trường hợp có nhu cầu điều chỉnh thuộc diện phải chấp thuận lại theo quy định). 

Giải quyết quỹ đất phát triển hạ tầng xã hội trong khu công nghiệp: Nhằm tháo gỡ khó khăn cho các địa phương trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN, Khoản 12 Điều 52 cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp (đối với các khu công nghiệp thành lập trước ngày 01/7/2014) để dành một phần diện tích đất phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động. Lưu ý: Phần diện tích này sau khi điều chỉnh quy hoạch phải nằm ngoài phạm vi ranh giới địa lý của khu công nghiệp và đảm bảo khoảng cách an toàn môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (Khoản 12 Điều 52)./.