Sự chuyển hóa của mặt bằng bán lẻ trong bối cảnh khó (NT)

​Nhiều nhãn hàng tăng dần tìm đến các trung tâm mua sắm, thay đổi chiến lược kinh doanh theo hành vi mua sắm của người dân để đạt được hiệu quả kinh doanh tốt hơn. Mặt bằng nhà phố tạm thời lập tức.

Ngoài ra còn trống, trung tâm thương mại đầy đủ

Kể từ khi dịch Covid-19 đến nay, tình trạng yên tĩnh của các căn nhà mặt phố cho thuê diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Khu vực bỏ trống nhiều nhất xuất hiện ở những tuyến phố có giá thuê đỏ, cao hơn mặt bằng chung.

Tại TP.HCM, các tuyến phố trung tâm quận 1 như Lý Tự Trọng, Mạc Đĩnh Chi, Đồng Khởi, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, ​​Nguyễn Huệ… có nhiều mặt bằng cách bỏ trống, thậm chí cả năm chưa tìm được khách. Một số tuyến đường như Đồng Khởi, giá trên 100 triệu đồng/tháng cũng có một vài cơ sở trống. Theo khảo sát của Cushman & Wakefield hồi cuối năm 2023, giá thiết bị bằng đường Đồng Khởi thơm thứ 13 thế giới.

Những tuyến đường phố thời trang, tiêu dùng đông đúc như Phan Xích Long (Phú Nhuận), Nguyễn Trãi (quận 1) cũng trong tình huống tương tự khi nhiều mặt bằng bị bỏ không. Trước đây, những con đường này nhộn nhịp người qua lại, mặt bằng chỉ cần trả ra là có người thế chân, khách muốn thuê phải xếp hàng chờ tới lượt.

Ngược lại với khung cảnh cao tốc trên các tuyến phố, mặt nạ được bán lẻ trong các trung tâm thương mại lại nhịp độ khá nhịp nhàng, tỷ lệ lấp đầy cao.

Cuộc khảo sát của Cushman & Wakefield đã tìm thấy tỷ lệ lấp đầy trong các trung tâm thương mại tại Tp.HCM đạt 90%, tăng nhẹ so với quý trước và ổn định theo năm. Giá thuê trung bình đạt mức 53​ đô la Mỹ mỗi m 2 /tháng, giảm nhẹ 1,5% so với quý trước nhưng tăng 3,6% so với cùng kỳ năm trước.

Đơn vị này giải quyết các hoạt động mua sắm mới ở trung tâm và cải tiến việc tạo ra hoạt động bắt đầu một phần và toàn bộ công cụ khai thác tốt. Ngoài ra, một số dự án đã hoàn thiện cơ cấu cấu hình cơ sở và chào đón thêm nhiều khách thuê mô-đun lớn trong các siêu thị, thiết kế nội thất, thời trang và thực phẩm, lời khuyên một phần vào công việc cải thiện công việc chung.​

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM nhận định, nền kinh tế nội địa phục hồi mạnh mẽ đã thúc đẩy sự phát triển của ngành bán lẻ, thu hút các sản phẩm thương mại mới gia nhập thị trường và tiếp tục mở rộng. Đơn vị này ghi nhận nguồn cung cấp bằng cách bán lẻ tăng 2% trong quý vừa qua, tiếp tục chuyển ra ngoài trung tâm thành phố với 6 dự án lớn.

Các giao dịch thuê mặt bằng trong nửa đầu năm tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận nhiều chuỗi thương hiệu nổi tiếng như Muji, Poseidon, Uniqlo mở rộng. Ngành thời trang chiếm 35% diện tích cho thuê, tiếp theo là F&B chiếm 30%, thiết bị gia dụng và nội thất chiếm 15%.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận các thương hiệu lớn có nhu cầu gia tăng diện tích thuê tại các khu vực trung tâm hoặc quận lân cận tại TPHCM. Ngày càng nhiều trung tâm thương mại cải tạo và tái cơ cấu danh mục khách thuê để thu hút các nhà bán lẻ mới ghi nhập thị trường, tăng trải nghiệm mua sắm cho khách hàng. Đơn vị này dự kiến giá thuê năm nay sẽ tiếp tục tăng trưởng khả quan, với mức tăng 8-9% ở khu vực ngoài trung tâm và 17-18% ở khu vực trung tâm.

Diễn biến trái ngược trên thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại và mặt phố cho thấy một cuộc dịch chuyển lớn của thị trường. Một số đơn vị vẫn dành nhiều kỳ vọng cho thị trường bán lẻ tại Việt Nam tiếp tục có sự phát triển mới, khi dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.

Nguyên nhân của sự dịch chuyển

Tình trạng ế ẩm, bỏ trống hoặc trả mặt bằng bán lẻ trên các tuyến phố diễn ra mạnh nhất kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát và kéo dài mấy năm sau đó. Một số mặt bằng thậm chí chỉ thuê vài ba tháng hoặc nửa năm, sau đó sang nhượng hoặc bỏ không. Giới chuyên môn, quan sát thị trường đưa ra nhiều lý do cho sự ảm đạm này.

Đầu tiên là vấn đề kinh tế và sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng của người dân. CBRE Việt Nam chỉ ra niềm tin người tiêu dùng đã sụt giảm mạnh mẽ kể từ trong dịch Covid-19 và tiếp tục giảm sau đó, chưa thể về ngưỡng trước đây. Đơn vị này dẫn báo cáo từ IFM Research cho thấy trong quí 2, niềm tin người tiêu dùng Việt Nam đi ngang so với đầu năm, ở mức 51 điểm. Con số này đã giảm tới 33 điểm so với thời gian trước Covid-19 và giảm liên tiếp trong 2 năm nay.

Ngoài ra, người dân cũng đang chững lại về vấn đề chi tiêu khi mọi nhhu cầu đều giảm hoặc đi ngang. Nhất là hoạt động giải trí, ăn uống bên ngoài đã giảm 20% trong quí 2, cùng nhiều lĩnh vực khác giảm như thiết bị gia dụng, thiết bị điện tử cá nhân.

Công ty nghiên cứu thị trường NielsenIQ Việt Nam cũng đưa ra những số liệu tương tự, cho thấy người Việt ngày càng tiết kiệm hơn trong chi tiêu. 62% người tiêu dùng được hỏi trong quý I chọn nấu ăn tại nhà để tiết kiệm, 32% nói họ giảm ăn ở ngoài. Tỷ lệ người được hỏi chọn các phương thức tiết kiệm này tăng liên tục từ giữa năm ngoái. Ngoài ra, 16% người được hỏi cho biết đã giảm mua hàng tạp hóa và 50% không mua hàng xa xỉ, tăng lần lượt 6 và 8 điểm phần trăm so với quí 3 – 2023.

Số liệu khác từ Tổng cục Thống kê cũng cho thấy tính từ 2019, tiêu dùng tại TPHCM chỉ tăng 3% sau khi loại trừ yếu tố tăng giá, bằng một nửa so với trước dịch Covid-19. Mức tiêu dùng quí 2 có dấu hiệu chậm lại so với quí 1.

Kinh tế khó khăn, người dân thắt chặt chi tiêu, trong khi các mặt hàng kinh doanh trên tuyến phố vẫn giữ mức giá cao. Nhiều người cho rằng nếu chỉ kinh doanh nhỏ lẻ sẽ khó có nguồn thu đáp ứng được giá nhà, thì chưa nói tới các loại chi phí ngày càng tăng lợi nhuận. Giá thuê trên đường Lê Lợi (quận 1) theo khảo sát đều trên 100 triệu đồng/tháng, thậm chí cao hơn 2-3 lần, tùy địa điểm. Giá trị trên đường Đồng Khởi phần lớn trên 100 triệu đồng/tùy chọn, nhà hầu như chỉ cho thuê 1-2 năm.

Chủ nhà đòi giá thuê rất cao là ý kiến ​​trúc mà một số chuyên gia đều đồng tình giai đoạn này, khi kinh tế khó khăn nhưng chủ nhà phải bỏ trống còn hơn hạ giá thuê. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, giá trị các mặt hàng sử dụng bán lẻ hầu như ở trình độ cao, làm ở vị trí trung tâm, đạt địa chỉ. Chủ nhà hiểu được giá trị nên quyết định giữ giá hoặc thu nhỏ nhỏ, trong khi người thiết kế muốn giảm hơn nữa.

Đại diện Cushman & Wakefield chỉ ra các thiết kế bằng cách muốn các kỹ sư nhãn, có thể cần một cuộc cấu trúc tái sinh, cải tạo lại các thành phần không có diện tích lớn và phát triển thành các tầng cao.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, tiết lộ một cuộc khảo sát về đơn vị thực hiện khoảng 3 tháng trước đây. Giá thiết kế ở các đường lớn tại TP.HCM giảm 10-15% nhưng tỷ lệ đầy đủ cũng giảm 20-25%. Nhưng giá thiết kế ở các mặt bên trong hẻm thì có mức độ giảm thấp hơn và tỷ lệ tăng cường đầy đủ.

Ông Thắng cho rằng một xu hướng mới là các mô hình kinh tế có thể thay đổi hoạt động kinh doanh giúp phát triển thương mại điện tử và tìm kiếm các vị trí cửa hàng Khiêm tốn để giảm chi phí. Trong thời hạn ngắn, DKRA Group đại diện cho rằng thiết bị cho thuê trên các tuyến phố sẽ rất khó để hoàn thành và còn kén khách thuê.

Trong khi đó, mặt hàng bán lẻ ở các trung tâm thương mại đang có nhiều ưu điểm hơn. Công việc đáp ứng nhu cầu đa dạng người dùng, số lượng người chuyển đổi cũng đông đúc hơn mặt bằng nhà phố tạo cơ hội kinh doanh lớn hơn. Các nhãn hàng cũng được quảng bá thương hiệu và có mức độ nhận diện dễ dàng hơn.

Ngoài ra, mặt bằng cách sử dụng trung tâm thương mại giúp khách hàng tạo ra không gian trải nghiệm tốt hơn, tận hưởng dịch vụ đa dạng hơn, khác với mặt bằng nhà phân tích nhỏ, quy mô trưng bày trong giới hạn. Hơn hết, khách thuê tại trung tâm thương mại giá minh bạch hơn và không phải kỳ vọng trả giá thuê nhà. Trong cuộc đua lấy lòng khách thuê, nhà mặt phố yếu thế hơn trung tâm mua sắm.

Trong bức tranh tổng thể chung, nhiều đơn vị lại bày tỏ lạc quan khi nhìn về năm 2025. Đại diện Savills Việt Nam dẫn báo cáo từ Oxford Economics dự báo chi tiêu tiêu dùng tại TP.HCM được dự báo sẽ tăng 8,4% vào năm sau. Bán lẻ hiện đại tại TP.HCM sẽ sử dụng 50% thị phần các kênh bán lẻ. Do đó, ngành bán lẻ sẽ còn nhiều cơ hội phục hồi, phát triển và các mặt hàng bán lẻ sẽ tiếp tục được mở rộng .